¿ES OBLIGATORIO APORTAR EL CERTIFICADO DE DEUDAS PARA HACER EFECTIVA LA VENTA DE UN INMUEBLE?
En la transmisión de una vivienda o local surge una exigencia que en muchas ocasiones pasa por alto el vendedor, pero que afectos legales es de obligado cumplimiento. Hablamos de la obligación de informar sobre el estado de deudas pendientes con la comunidad de vecinos cuando se procede a la venta del piso.
Una obligación que el legislador se ha ocupado de resaltar de forma reiterativa en la Ley de Propiedad Horizontal: “El transmitente deberá declarar hallarse al corriente de los gastos generales de la comunidad de propietarios, o expresar lo que adeudarse” y “el transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración”.
Es más la norma contempla que la aportación del certificado de deudas, previa declaración del vendedor, es condición sine qua non para poder “autorizarse el otorgamiento del documento público de compraventa”. Solo cabe una excepción, “que el vendedor fuese exonerado de esta obligación por el adquiriente”. Salvedad esta última que se hace como reconocimiento de la libertad de pacto que corresponde a las partes, puesto que en su negocio jurídico han podido establecer cláusulas y condiciones distintas a las que a priori son establecidas.
Es importante delimitar las obligaciones que impone la norma para cada una de las figuras presentes en la emisión del certificado de deudas:
Por un lado, el notario tiene obligación de exigir la aportación de este certificado por parte del vendedor a la hora de redactar y firmar la escritura pública de compraventa, o de requerir al comprador para que manifieste si exonera al transmitente de esta obligación. En un caso u otro deberá quedar reflejado en la escritura.
También el vendedor tiene que cumplir con la obligación de declarar al notario que se halla al corriente en el pago de las deudas con la comunidad de propietarios, o en caso de no ser así, manifestar la suma total que adeuda hasta el momento de la firma de la escritura. Es aquí donde interviene el administrador de fincas, profesional a quien tendrá que acudir para solicitar la expedición del certificado de deudas que se entregará en la notaría.
El administrador de fincas, una vez recibida la solicitud por escrito, tiene que entregar el certificado de deudas en el plazo de siete días. Dicho documento debe estar ratificado con el visto bueno del presidente de la comunidad, que es a todos los efectos el representante legal de la misma.
Pero, ¿el administrador de fincas puede cobrar esta certificación? ¿Tiene la obligación de expedirlo? Vayamos por partes. Para empezar, entendemos que se trata de un servicio individualizado al vendedor que no entra dentro de la gestión general de una comunidad de propietarios. Lo podríamos equiparar a una empresa de servicios que es contratada para limpiar las zonas comunes de la comunidad, pero no por ello tiene que hacerse cargo de la limpieza de cada una de las viviendas del edificio. Es perfectamente legal que el administrador de fincas reclame una cantidad, que será libre, por la realización de un servicio particular. Es, por tanto, decisión personal de este profesional cobrar o no la expedición de este documento. Ahora bien, aun cuando el vendedor no quisiese abonar el emolumento solicitado por el administrador de fincas, este último no podrá negarse a entregar el certificado. Lo que éste deberá hacer en este caso es reclamar el impago por el procedimiento civil correspondiente.
En lo que respecta a las consecuencias de no emitir el certificado en el plazo de siete días naturales, dice la Ley que “quienes ejerza las funciones de secretario y presidente responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión”.
Como conclusión diré que el certificado de deudas supone una garantía de seguridad jurídica y económica en cualquier operación de compraventa de vivienda o local, pues protege al vendedor, comprador y comunidad de propietarios.